Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einer am 27. März 2013 veröffentlichen weiteren Entscheidung die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind (IX R 68/10). Der BFH hatte erst jüngst in vier im Wesentlichen inhaltsgleichen Urteilen (Az. IX R 14/12, IX R 39/11; IX R 40/11; IX R 41/11) die in der Praxis wichtigen Prinzipien vorge-geben, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter seine Aufwendungen für langjährigen Wohnungsleerstand abziehen kann.
Wichtig ist, dass der Haus- oder Wohnungsbesitzer ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet. Im jetzt entschiedenen Sachverhalt ging es um die Anerkennung von Werbungskostenüberschüssen für eine leer stehende Wohnung. Nachdem Finanzamt und Finanzgericht die Anerkennung mangels Einkünfteerzielungsabsicht versagt hatten, wurde hiergegen Revision eingelegt.
Laut der Richter kann jeder Steuerpflichtige grundsätzlich selbst entscheiden, wie er das von ihm angebotenen Mietobjekt am Wohnungsmarkt präsentiert. Die vom Hausbesitzer im vorliegenden Urteilsfall nachweislich
- laufende Sichtung regionaler Wochenzeitungen nach Mietgesuchen unternommenen und dann
- gesteigerten Reaktionen auf die Mietersuche
- vorgenommene Bewerbung des Mietobjekts
sind als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen.
Zwar sind für langjährig leerstehende Wohnimmobilien an die Nachhaltigkeit der Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen. Diese ergeben sich im Urteilsfall daraus, dass der Immobilieneigentümer mit nahezu allen in Betracht kommenden Interessenten tatsächlich Kontakt aufgenommen hatte, betonte der BFH. Zu Unrecht gehen Finanzamt und Finanzgericht davon aus, dass deshalb keine Vermietungsabsicht angenommen werden kann, weil Wohnungsbesitzer keine geeigneteren Schritte der Vermarktung ihres Objekts gewählt hätten. Die Frage, welche Schritte als erfolgversprechend anzusehen sind, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Dabei steht dem Steuerpflichtigen ein angemessener, zeitlich begrenzter Beurteilungsspielraum zu.
Hinweis: Der nachher eingetretene Faktor, dass die eigenverantwortliche Mietersuche Erfolg hatte und zu einer ununterbrochenen und bis heute andauernden Vermietung geführt hat, ist ein Beweis dafür, dass die Vermietungsbemühungen richtig waren. Dabei ist das unter den besonderen Bedingungen zu beurteilen, nach denen eine Vermietung im strukturschwachen ländlichen immer schwierig Raum ist. Das ist mit denen in einem Ballungsraum mit erhöhter Wohnungsnachfrage nicht zu vergleichen.
Zum allgemeinen Problem des Wohnungsleerstands sind beim BFH noch eine Reihe von weiteren Verfahren anhängig, so etwa unter den Aktenzeichen IX R 39/11, IX R 40/11, IX R 41/11, IX R 9/12, IX R 19/11, IX R 7/10. Dabei geht es um folgende Punkte:
- Ernsthafte Vermietungsbemühung in der Zeit des Leerstands
- Vermietungs- und gleichzeitige Verkaufsabsicht
- Leerstand bei Unter- bzw. Zwischenvermietung