Sehr geehrte Mandantinnen, sehr geehrte Mandanten,
vorher ist nicht nachher, das weiß jedes Kind, und das gilt auch für die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Danach gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den nur abschreibungsfähigen Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und ohne die Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Aufwendungen, die vor dem Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums angefallen sind, sind nach Auffassung des FG Rheinland-Pfalz (Urteil vom 13.11.2019, Az. 2 K 2304/17) nicht in diesen Drei-Jahres-Zeitraum einzubeziehen. Das klingt logisch, denn sie sind ja eben nicht nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt worden.
Ob vorher oder nachher war der Finanzverwaltung jedoch egal, weshalb sie mittels Nichtzulassungsbeschwerde vor den BFH zog. Mit Beschluss vom 28.04.2020 (Az. IX B 121/19) verwies dieser jedoch nur auf den Gesetzeswortlaut und das kleine Wörtchen „nach“ und schmetterte die Nichtzulassungsbeschwerde ab.
Vor der Anschaffung des Grundstücks getätigte Aufwendungen sind daher nach den allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand steuerlich zu berücksichtigen. Im Falle von Erhaltungsaufwand können sie daher dann auch sofort als Werbungskosten abgezogen werden, selbst wenn 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten sind.
Es bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber hier mit einem Nichtanwendungserlass reagieren wird. Bis dahin wird sich die Gestaltung jedoch lohnen.