Miete unter Angehörigen: Kriterien für fremdübliche Gestaltung des Mietvertrags

Wollen Immobilienbesitzer das Finanzamt an den Bau- oder Erwerbskosten sowie laufenden Aufwendungen eines Hauses beteiligen, lässt sich dies über ein  familieninternes Sparmodell bestens realisieren.

Hierzu wird eine Wohnung unter Marktniveau an Verwandte vermietet. Das bringt geringe steuerpflichtige Einnahmen, aber den Abzug der vollen Werbungskosten. Klassisches Beispiel ist oftmals das Zweifamilienhaus, in dem neben den Eltern auch ein Kind mit seiner Familie lebt. Allerdings schauen Finanzbeamte bei Verträgen mit Angehörigen näher hin: Wird der Vertrag wie allgemein mit Fremden üblich abgeschlossen oder nur aus dem Zweck, Steuern zu sparen? Für die  Anerkennung der Abmachung verlangt der Fiskus beispielsweise, dass der Mietvertrag wirksam abgeschlossen und auch so in der Praxis umgesetzt wird.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat nun hierzu in einem interessanten und rechtskräftig gewordenen Urteil Kriterien aufgelistet, unter denen ein Mietverhältnis zwischen Verwanden nicht anerkannt wird, weil es nichtfremdüblich ist (Az. 9 K 9009/08). Dabei ging es um eine Scheune, die der Sohn mit großem finanziellem Aufwand in ein Wohnhaus umbaute und die er beim Einwohnermeldeamt erst nach Jahren als Nebenwohnsitz angab. Das Finanzamt führte bei ihm eine Außenprüfung durch, und die Beamten kamen zu der Auffassung, dass das von ihm behauptete Mietverhältnis mit der Mutter nicht tatsächlich durchgeführt worden und daher steuerlich nicht anzuerkennen ist.

Das angeblich vermietete Objekt sei nämlich vom Kläger nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden, meinten sie, und die Mutter als angebliche Mieterin sei nie angemeldet worden.

Nachfolgend listet das Finanzgericht auf, welche Mängel der Mietvertrag im entschiedenen Fall hatte:

• ƒƒIm Mietvertrag wurden keine Vereinbarungen über Zeitpunkt und Höhe von Nebenkostenvorauszahlungen getroffen, und die erheblichen Nebenkosten sind über Jahre hinweg tatsächlich nie eingefordert worden,
• Sowohl der Sohn als auch die Mutter hatten jederzeit und unabhängig voneinander uneingeschränkt Zugang zu dem Haus mit Garten,
• ƒƒ Kein Nachweis, dass das Grundstück wie angegeben als Zweitwohnung verwendet wurde,
• ƒƒ Der Sohn hat als Vermieter die Immobilie – nach dem Gesamtbild der Verhältnisse – zumindest gleichberechtigt mitbenutzt,
• ƒƒDer Mietvertrag wurde teilweise nicht wie vereinbart durchgeführt. So erfolgte u.a. keine Zahlung der vorgesehenen Kaution, und die Nichtdurchführung der von der Mutter als Mieterin vertraglich zugesagten umfassenden Instandhaltungsarbeiten im Garten wurde festgestellt,
• ƒƒDer Sohn vermietete eine unmöblierte Wohnung, hat sie später aber auf eigene Kosten u.a. mit neuen Möbeln ausgestattet und ein Schwimmbecken mit Saunabereich eingebaut.

Es ist dann sogar von einer Steuerhinterziehung – und damit von einer 10jährigen Verjährungsfrist – auszugehen, wenn der Vermieter als Steuerpflichtiger über Jahre hinweg in seinen Steuererklärungen ein zu negativen Einkünften führendes Mietverhältnis mit einem Verwandten angegeben hat, obwohl er wusste, dass das Mietverhältnis in vielerlei Hinsicht einem Fremdvergleich nicht standhalten würde und insbesondere in zahlreichen Punkten nicht so durchgeführt worden ist, wie es zuvor schriftlich vereinbart worden war, betonten die Richter.