Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienhaus setzt schnellstmögliche Vermietung nach Fertigstellung voraus

Es fehlt an einer Einkünfteerzielungsabsicht in Bezug auf ein Ferienhaus auf Mallorca, wenn die Eigentümer nach Fertigstellung des Objektes noch über ein dreiviertel Jahr damit warten, das Haus zum Vermieten anzubieten. Dies zeigt ein vom FG München entschiedener Fall. Die Klägerin besitzt eine Finca auf Mallorca. Für diese machte sie Schuldzinsen für die Jahre 2004 bis einschließlich 2010 bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend und verwies insoweit auf die geänderte Rechtsprechung zu Mietverlusten im EUAusland. Das Finanzamt erkannte die Verluste aus dem Objekt wegen der fehlenden Überschusserzielungsabsicht insgesamt nicht an. Dem folgte das FG. Das Finanzamt habe zu Recht die Einkünfteerzielungsabsicht im Zusammenhang mit der Vermietung des Ferienhauses verneint und die geltend gemachten Aufwendungen nicht als Werbungskosten anerkannt.

Nach Rechtsprechung des BFH (19.08.2008, IX R 39/07) sei bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gelte bei ausschließlich an Feriengäste vermietete und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (also um mindestens 25 Prozent) unterschreitet. Denn das Vermieten einer Ferienwohnung sei einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Nur so zeige sich in nachprüfbarer Weise, dass die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt haben.

Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, sei ihr Vermieten mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Die Einkünfteerzielungsabsicht müsse dann durch eine Prognose überprüft werden, die den Anforderungen des BFH-Urteils vom 06.11.2001 (IX R  97/00) entspricht. Der BFH sei insoweit davon ausgegangen, dass eine Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu bejahen ist, wenn sich anhand der für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt. Die Feststellungslast für die ortsüblichen Vermietungszeiten obliege dem Steuerpflichtigen damit in gleicher Weise wie für die Voraussetzungen der Typisierung. Dies gelte auch, wenn das Vermietungsobjekt im EUAusland gelegen ist.

Im entschiedenen Fall bestehe keine Vergleichbarkeit der Vermietung des Ferienhauses mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit. Eine entgeltliche Überlassung des Objekts sei erstmals in den Jahren 2009 und 2010 erfolgt, allerdings ohne den Abschluss von Mietverträgen und unter Wert, da lediglich die angefallenen Kosten erstattet worden sind. Von einer dauerhaften Vermietung in den Streitjahren 2004 bis 2010 könne keine Rede sein.

Zwar hätten bis September 2007 noch Vermietungshindernisse vorgelegen, da das Ferienhaus noch nicht an die Stromversorgung angeschlossen gewesen sei. Nach dem Anschluss an die Stromversorgung habe die Klägerin jedoch nicht die erforderlichen und gebotenen Maßnahmen eingeleitet, um das Objekt schnellstmöglich zu vermieten. Von einer Vermietungsabsicht könne nicht ausgegangen werden. Vielmehr habe sie Mietausfälle in beträchtlicher Höhe in Kauf genommen. So seien die ersten Besichtigungstermine für Mietinteressenten durch die Immobiliengesellschaft A erstmals im Juli 2008 – allerdings ohne entsprechenden Erfolg – durchgeführt worden. Dass die Klägerin bis 2013 gewartet hat, um eine neue Vermietungsgesellschaft zu beauftragen, spreche nicht dafür, dass sie das Objekt in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt hat. Auch die Überlassung der Finca an ihre Mandanten gegen die reine Kostentragung und ohne Abschluss schriftlicher Verträge erfülle nicht die Voraussetzungen des BFH an die Gewinnerzielungsabsicht.

Die Klägerin könne auch nicht mit Erfolg einwenden, dass das Ferienhaus noch erhebliche Mängel aufgewiesen hat und daher noch bis zu deren vollständigen Behebung im Jahr 2013 Vermietungshindernisse bestanden. Selbst wenn man berücksichtigt, dass eine Überwachung der Bauarbeiten angesichts der räumlichen Entfernung sicherlich erschwert möglich war, seien keine Gründe ersichtlich, warum die restlichen Arbeiten nach Anschluss des Hauses an die Stromversorgung nicht schneller ausgeführt worden sind. Darüber hinaus widerspreche der Vortrag der Klägerin, dass noch gravierende Mängel bestanden und eine Vermietung deshalb nicht möglich gewesen sei, dem Umstand, dass sie bereits im Jahr 2008 einen Vermietungsauftrag an die Firma A erteilt hat und daher wohl grundsätzlich davon ausgegangen ist, dass eine Vermietung möglich ist.

Finanzgericht München, Urteil vom 29.06.2017, 7 K 2102/13

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