Disagio: Marktüblichkeit entscheidet über Möglichkeit des Sofortabzugs

Ein Disagio ist nur dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn es sich nicht im Rahmen des am aktuellen Kreditmarkt Üblichen hält. Wann dies der Fall ist, ist laut Bundesfinanzhof (BFH) eine Frage der tatrichterlichen Würdigung. Werde eine Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziere dies die Marktüblichkeit.

Die Kläger erwarb für 1,5 Millionen Euro ein Mehrfamilienhaus. Den Kaufpreis finanzierte er mit einem bei einer Geschäftsbank aufgenommenen Hypothekendarlehen über einen Darlehensbetrag von nominell 1.333.000 Euro. Der Nominalzinssatz betrug bei einer festen Zinsbindung von zehn Jahren 2,85 Prozent jährlich. Bei der Berechnung dieses Zinssatzes war ein Disagio von zehn Prozent der Darlehenssumme berücksichtigt. Bei der Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung des Mehrfamilienhauses machte der Kläger das Disagio in Höhe von 133.000 Euro als sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Im Einkommensteuerbescheid berücksichtigte das beklagte Finanzamt nur einen Betrag von 66.725 EUR als Werbungskosten, da nur der marktübliche Teil von fünf Prozent des Disagios sofort abziehbar sei. Der darüber hinausgehende Disagiobetrag werde auf den Zinsfestschreibungszeitraum von zehn Jahren verteilt und im Streitjahr nur anteilig in Höhe von 6.673 Euro berücksichtigt. Die Klage hatte vor dem Finanzgericht (FG) keinen Erfolg, die sodann erhobene Revision schon. Der BFH hob das FG-Urteil auf und verwies die Sache zurück. Das FG habe hinsichtlich der Marktüblichkeit des streitbefangenen Disagios zu Unrecht eine Feststellungslastentscheidung getroffen.

Gemäß § 11 Absatz 2 Satz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) seien Ausgaben für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet, seien sie gemäß § 11 Absatz 2 Satz 3 EStG insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. Nach § 11 Absatz 2 Satz 4 EStG sei diese Regelung (Satz 3) auf ein Disagio nicht anzuwenden, soweit dieses marktüblich ist. Danach sei auch ein marktübliches Disagio, das für einen Kredit über eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren gezahlt wird, nicht auf die Laufzeit zu verteilen, sondern könne im Jahr der Leistung, also des Abflusses, voll zum Abzug gebracht werden, so der BFH. Was marktüblich ist, sei nach den aktuellen Verhältnissen auf dem Kreditmarkt bezogen auf das konkrete finanzierte Objekt zu entscheiden. Die Marktüblichkeit an einen festen Zinssatz zu koppeln, komme insoweit nicht in Betracht.

Abzugrenzen sei das marktübliche Disagio von „ungewöhnlichen“ Gestaltungen, die sich nicht in dem auf dem aktuellen Kreditmarkt üblichen Rahmen halten. Wann dies der Fall ist, sei eine Frage der tatrichterlichen Würdigung, erläutert der BFH weiter. Werde eine Zins-und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziere dies die Marktüblichkeit. Angesichts der üblichen Pflicht von Geschäftsbanken zur Risikokontrolle seien mit einer Geschäftsbank vereinbarte Zinsgestaltungen regelmäßig als im Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen zu betrachten. Diese Vermutung könne widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass der Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen verlassen wird. Solche Umstände könnten etwa in einer besonderen Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers, besonderen persönlichen Beziehungen der Beteiligten zueinander oder ganz atypischen Vertragsgestaltungen liegen.

Soweit das Bundesfinanzministerium aus Vereinfachungsgründen von der Marktüblichkeit ausgeht, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu fünf Prozent vereinbart worden ist, bedeute dies eine Sachverhaltstypisierung, die die tatrichterliche Würdigung erleichtert. Handelt es sich jedoch, wie vorliegend, um ein Disagio von mehr als fünf Prozent, so treffe die genannte Nichtbeanstandungsgrenze keine Aussage.

Ausgehend von diesen Grundsätzen habe das FG im Streitfall keine hinreichenden Feststellungen zur Marktüblichkeit der streitbefangenen Disagio- und Zinsvereinbarung getroffen. Diese müsse es jetzt nachholen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 08.03.2016, IX R 38/14

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