Mieteinkünfte: Kein Abzug von Werbungskosten nach dem Verkauf der Immobilie

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte 2010 in einem Grundsatzurteil entschieden, dass der private GmbH-Gesellschafter weiterhin nachträgliche Werbungskosten hat, wenn der Erlös aus dem Verkauf der Anteile nicht ausreicht, um die  aufgenommenen Kredite vollständig zu tilgen.

Nunmehr tauchte die Frage auf, ob diese geänderte Sichtweise auch auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung übertragen werden kann, wenn das Geld aus dem Hausverkauf nicht für die Darlehen reicht und der Ex-Immobilienbesitzer daher weiter Schuldzinsen bezahlen muss. Hierzu hat der BFH in einem am 16. Mai 2012 veröffentlichten Urteil entschieden, dass die Aufwendungen für den Ausbau eines überflüssigen Öltanks wegen Umstellung auf Gasheizung nach Veräußerung der Immobilie selbst dann keine nachträglichen Werbungskosten sind, wenn die Käuferseite den Ausbau ausdrücklich verlangt hat. Vermieter und private GmbH-Gesellschafter werden insoweit nicht gleichgestellt, betonten die Richter.

Anerkannt ist, dass weiterhin Werbungskosten nach Wegfall der Einkunftsquelle anfallen können, wenn nach dem Verkauf noch ein Veranlassungszusammenhang zwischen den Aufwendung und den weggefallenen Einkünften besteht. Die Beseitigung der Tankbehälter hat aber objektiv keinen Bezug mehr zu der früheren Vermietungstätigkeit. Die Kosten entstehen nämlich erst anlässlich des Besitzerwechsels und nach Übergang des Grundstücks auf die Erwerber, sodass eine Verknüpfung ausschließlich zum Veräußerungsvorgang besteht. Der Unterschied der Miet- zu den Kapitaleinkünften eines Gesellschafters besteht dabei darin, dass dieser den Verkauf seiner GmbH-Beteiligung unabhängig von der Haltedauer der Wertzuwachsbesteuerung zu unterwerfen hat. Bei privaten Immobilien besteht dieser zeitliche Anknüpfungspunkt nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist.

Ist die Spekulationsfrist bereits abgelaufen, unterliegt der erwirtschaftete Wertzuwachs bei Grundbesitz gar nicht mehr der Besteuerung, und daher sind die Grundsätze der aktuellen BFH-Rechtsprechung nicht einschlägig. Ob es anders  aussehen würde, wenn Spekulationsteuer anfallen würde, musste der BFH nicht entscheiden. Der für die Aufwendungen auslösende Moment ist ausschließlich im Veräußerungsvorgang zu sehen. Die Käufer hatten den Ausbau des Öltanks auf der Grundlage des Kaufvertrags explizit verlangt. Ist damit ein Zusammenhang der geltend gemachten Aufwendungen mit der Vermietung des Grundstücks durch die nicht steuerbare Veräußerung unterbrochen, kann unerörtert bleiben, ob in diesem Zusammenhang seit längerem keine Nutzung des Öltanks schon weit vor der Veräußerung des Grundstücks erfolgte. Denn die Aufwendungen, um die es hier geht, stehen in ausschließlichem Zusammenhang mit einer steuerrechtlich unerheblichen Veräußerung und sind deshalb ebenfalls steuerrechtlich unerheblich, mithin nicht absetzbar.

Hinweis
Ob es allerdings grundsätzlich dabei bleibt, dass ein Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung einer Immobilie grundsätzlich nicht in Betracht kommt, ist nicht endgültig entschieden. Denn beim BFH sind bereits Revisionen zu dieser Frage anhängig. Dabei geht es nicht nur um das Spezialthema Öltank, sondern vor allem um die Frage, ob Schuldzinsen nach der Immobilienveräußerung nachträgliche Werbungskosten sind, wenn der Verkaufspreis nicht zur Tilgung des Darlehens reicht. Betroffene sollten gleichgelagerte Fälle über einen ruhenden Einspruch mit Verweis auf die anhängigen Verfahren offen halten.

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